蛰伏三年，2023年是中国吸引外资的“重启之年”。目前各国招商引资的力度都很大，尤其是东南亚国家，竞争空前激烈。在这样的背景下，国家密集出台实施外商投资便利化政策，以稳定外商投资的信心。
2023年的招引外资，可从以下几个方面略窥一斑：
第一，各类开发区、自由贸易试验区和保税区具有一定先天优势；
第二，1月份我国制造业实际使用外资同比增长超40%，不难看出，工业招商将成为引外资的重中之重；
第三，数字经济、生物医药、新能源、新材料等新兴产业领域有望成为外商投资的增长点，新一轮科技革命和产业变革也将不断深化。
第四，随着外资准入限制进一步减少，像特斯拉落户上海这样的创新举措会越来越多，让各地向上争取政策成为了可能。
京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略深入实施，城市群和都市圈持续发展壮大，不同地区间产业园区的协同合作也更加频繁，比如双向飞地、品牌和管理输出、共建园区等不同方式。 例如，上海临港布局以上海为核心向外辐射。构建“主导开发+参股投资”发展模式，主动参与洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等重点园区和重点产业项目建设。 再比如，成渝地区双城经济圈也正在稳步拓展。2023年2月份，沿滩高新技术产业园区、成都医学城、营山经济开发区等10个园区入选成渝地区双城经济圈产业合作示范园区。 通过协同打造一批产业集群、合作共建一批公共平台、联动开展一批招商活动，促进成渝经济圈发展。各产业合作园区围绕协同创新、工业设计、技术服务、检验检测、智慧园区、政务服务等方面，共同建设一批公共服务平台，为合作共建产业提供全生命周期、全产业链条的服务。各产业合作园区也聚焦合作共建产业，联合组建专业招商团队，进一步增强产业合作园区的发展后劲。 显而易见，都市圈内的“园区群”正在通过协同合作，创造更大的经济价值和社会价值。
近年来，土地已成为稀缺资源。许多产业园区由早期的大规模开发建设阶段步入后期的综合运营阶段，聚焦“亩均效益”和精细运作，这就要求在招商引资、产业导入、综合配套等方面着重发力。 显而易见，2023年，产业园区”运营为王“的属性也会越来越被凸显。 例如，张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。提出以“科技投行”作为战略发展方向，由“高投资、重资产、慢周转”的工业地产模式向“股权化、证券化、品牌化”模式转型。
众所周知，在我国产业园40年的发展进程中，综合性园区曾经是香饽饽。这类园区几乎没有主导产业，更多追求是入驻企业的数量，把各种不同类型的企业凑在一起，只求“量“不求”质“。 即便部分园区被称之为某某主题产业园、某某科技园，但本质上还是综合性园区，无法明确产业发展路径，更别提培育出实力强大的主导产业。 三年疫情让全球产业链供应链都受到巨大冲击。就在2022年，中央经济工作会议提出”通过实施产业基础再造工程，提升产业发展的自主可控水平、长远竞争能力和整体发展高度“。 而随着更多的头部企业的加入，行业竞争环境愈加白热化，园区细分化趋势也越来越明显，一些地方政府已经开始限制产业园区的领域和方向。 2023年，一定会更加注重产业内容的一致性以及产业链的完整性，也会更加注重产业运营、产业投资和产业孵化，而不单纯盯着出租率和出售率，也会更加关注资本闭环。 从分类上看，新建产业园需要精准地为产业进行赋能，促进产业资源的高效集聚和整合；而存量园区则需要针对细分产业特点，搭建产业配套体系，用精细化的运营服务来解决地方政府和入园企业真正的痛点和难点。
今年政府工作报告也提出：“围绕制造业重点产业链，集中优质资源合力推进关键核心技术攻关。” 事实上，从2022年下半年已经显现出制造业回归的趋势。 深圳、广州、天津、合肥等多个城市重提“工业立市”、“制造业立市”。今年全国两会期间，习总书记也指出：“我国的制造业门类非常齐全，现在要努力的，就是全面提升，过去的中低端要向上走，布局高端。高质量发展就要体现在这里。任何时候中国都不能缺少制造业。” 制造业要升级，工业空间是保障。从政府工作报告中这次国家支持的并不是简单的加工生产，而是基于产业链薄弱环节的原创性技术研发。 而这类企业对技术、人才、资本、产业配套要求均较高，因此，主要的机会还在一线和部分二线城市。另外，地方政府也会联合企业、高校共建产业平台和技术平台，实施关键技术攻坚。 随着新业态的涌入，大城市的劳动密集型产业也会继续向周边城市转移。出于节约成本的考量，企业会优先选择土地、距离、成本优势明显的城市，要将长三角或珠三角的产业转移到中部地区或欠发达的三四线城市，除非有特殊的政策或资源禀赋，否则仍然很难实现。
2023年，新建园区与存量资产将持续入市，使得园区存量资产盘活的需求进一步加大。 2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求盘活存量资产、提升运营效率。目前，我国基础设施资产超过百万亿，PPP项目累计为16万亿。2023年，仍有一批新建园区和大量的存量园区持续入市。 同时，各地产业园区通过下调工业用地出让年限、推行工业用地“先租后让，达产出让”等方式，把土地资源供给有能力达产的企业，为高精尖产业重点项目留足产业化空间。例如深圳提出将按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向企业提供“工业上楼”定制化产业空间。 园区存量空间的释放对于园区开发商和运营商而言，既是拓展市场的新机遇，也是考验园区运营能力的新挑战。
近年来，产业园区轻资产“热“度不减，民企、国企、央企运营商纷纷入场竞争。上有”近水楼台先得月“的国家队，下有不顾成本只顾拿项目的中小企业，这一赛道的竞争日益激烈。 由于轻资产园区门槛较低，投入成本相比”重资产“根本不是一个量级。市场有限加上竞争激烈，可以预见2023年的轻资产模式依旧火热，但想要实现更多盈利也依旧难上加难。 可以说，今年想做”纯轻资产“难于上青天，因为利润空间越来越小，竞争却越来越大。 未来的方向还是轻重相结合，把有限的资金投到对的项目上。即先以轻资产模式进入，一方面熟悉区域，看这个地方值不值得投资；二是和地方政府搞好关系，便于后续谈到更好的条件，在当地有了一定的品牌基础和人脉基础，再谋划新增开发项目。
招商是产业园区绕不开的话题，也是园区的”重中之重“。 越来越多的实践和经验证明：资本在载体和项目间起到的作用愈加举足轻重。 一方面，当今前景最好的行业，如新能源、新材料、自动驾驶、5G技术、人工智能等，基本都需要巨额资金投入，所以新兴产业的招引，不仅要拼认知，还要拼资本； 另一方面，招商引资是一项系统性、创新性工作，广义上就是借用投行思维去做项目招引。2022年，合肥把培育”头部“放在首位，出资引领、拉动产业，找准市场需求、遵循产业逻辑，巧用资本市场以小博”大“，以大带群，成为了城市经济增长的黑马。有了这些成功经验，2023年各地资本招商势必更受追捧。
产业园基础设施公募REITs，虽然是去年才正式破冰的，但发展壮大之速度却非常快。 据查，2022年内，基础设施REITs上市类型拓展到清洁能源、保障性租赁住房等领域，截至2022年末，共有25只REITs产品获批，上市24只，募集资金规模801亿元，总市值超过850亿元，整体较首发上涨约20%。 首先，产业园公募REITs的申报主体越来越多元化。在两年前，业内还普遍认为民营企业的园区，做REITs是比较难的。但2022年这条路已经被走通，这对广泛的民营园区来说，无疑是振奋人心的。 此外，国家确实在发力推动REITs参与主体的多元化。8月国务院发布的《积极扩大有效投资》，明确提出要抓紧推出面向民间投资的REITs项目。11月，国家发改委也发布了《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展》的意见，提到“要支持民间投资项目参与REITs，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心”。 其次，产业园公募REITs的底层资产类型，越来越丰富。标准厂房、旧改园区和单一主题性园区REITs，都是首次落地，这打破了过去以研发办公类综合园区为主力的局面。资产类型的多元扩容，也是REITs市场走向进一步开放的标志。 可以预见的是，2023年产业园基础设施公募REITs依旧火热。
